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명도소송이란?

명도소송이란?

명도소송이란 임대차기간의 만료 등 임대차계약의 종료사유가 발생하는 등의 사유로 인하여 채무자가 더 이상 부동산을 점유할 정당한 권한이 없음에도 불구하고 이를 인도하지 않고 계속 점유하고 있는 경우 그러한 점유를 탈환하기 위한 소송을 말합니다.

명도소송의 사유는 계약 기간 만료, 일정한 요건에 따른 차임 부지급 등 다양한 사유가 존재하며 법리적인 논점인 많이 있어 본인이 스스로 진행하는 것 보다는 변호사 등 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 훨씬 수월하다 할 것입니다.
아파트 명도
아파트명도의 유형
1. 임대차계약 기간이 종료된 경우.
2. 임차인의 차임 2기 이상 연체된 경우.
3. 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고, 새로운 임차인에게 임대한 경우.
4. 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우.
빌라/단독/다가구 명도
빌라, 단독, 다가구 명도의 유형
1. 임대차계약 기간이 종료된 경우.
2. 임차인의 차임 2기 이상 연체된 경우.
3. 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고, 새로운 임차인에게 임대한 경우.
4. 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우.
5. 부동산을 경매 절차를 통하여 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 점유자가 임의명도하지 않는 경우.
상가명도
근린시설(상가)명도의 유형
1. 임대차계약 기간이 종료된 경우. (최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 경과한 경우)
2. 임차인의 차임 3기 이상 연체된 경우.
3. 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고, 새로운 임차인에게 임대한 경우.
4. 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우.
5. 부동산을 경매 절차를 통하여 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 점유자가 임의명도하지 않는 경우.

점유이전금지가처분

명도소송을 제기하면서 주의할 점은 반드시 '점유이전금지가처분'이 선행되거나 명도소장 제출시 '점유이전금지가처분' 신청도 함께 해야 한다는 점입니다.

점유이전금지가처분이란 명도소송의 목적물인 부동산의 점유이전을 금지하는 것으로서, 명도소송은 대략 4~5개월 전후의 기간이 소요되는데 위 기간동안 명도소송 제기시 점유자가 소송진행중 해당 부동산의 점유를 제 3자인 타인에게 이전하거나 양도할 경우 명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력은 제 3자에게 미치지 못해 부동산의 인도를 구할 수 없게 됩니다.

그러나 점유이전금지가처분을 하게되면 소송목적물인 부동산의 점유가 제 3자인 타인에게 이전되었다 하더라도 명도소송에서 승소하게 되면 원고는 제 3자를 상대로 승계집행문을 부여받아 부동산명도 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

임차계약이 원인이 되는 명도소송
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소유자의 부동산에 임대차계약 등을 원인으로 제3자가 점유하게 되었으나 원인이 된 계약이 무효, 해제, 해지된 경우, 점유자는 소유자에게 해당 부동산을 인도하여야 합니다.

그러나 여러가지 이유로 점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않더라도 소유자는 임의로 부동산의 점유를 회복할 수 없으므로 소송을 통해 판결을 받아야 합니다. 이때 소유자가 점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라 합니다.
부동산경매가 원인이 되는 명도소송
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부동산 경매에서 부동산인도명령신청이 기각되거나, 부동산인도명령 신청의 기간 (매각대금 납부 후 6개월 이내)의 도과된 경우

낙찰자는 점유자를 상대로 해당 부동산을 인도하여 줄 것을 소송으로 청구할 수밖에 없습니다. 이 경우 낙찰자가 점유자를 상대로 제기하는 소송도 명도 소송이라 합니다.
명도소송 유형
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· 임대차 계약기간이 종료된 경우
· 임차인의 차임연체 등 사유로 임대차 계약이 해지된 경우
· 불법 점유자가 권원없이 점유하고 있는 경우
· 경매를 통해 부동산을 낙찰 받았으나 인도명령신청이 기각된 경우

명도소송시 주의할 점

명도소송을 제기하면서 주의할 점은 반드시 '점유이전금지가처분'이 선행되거나 명도소장 제출시 '점유이전금지가처분' 신청도 함께 해야 한다는 점입니다.

점유이전금지가처분이란 명도소송의 목적물인 부동산의 점유이전을 금지하는 것으로서, 명도소송은 대략 4~5개월 전후의 기간이 소요되는데 위 기간동안 명도소송 제기시 점유자가 소송진행중 해당 부동산의 점유를 제 3자인 타인에게 이전하거나 양도할 경우 명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력은 제 3자에게 미치지 못해 부동산의 인도를 구할 수 없게 됩니다.

그러나 점유이전금지가처분을 하게되면 소송목적물인 부동산의 점유가 제 3자인 타인에게 이전되었다 하더라도 명도소송에서 승소하게 되면 원고는 제 3자를 상대로 승계집행문을 부여받아 부동산명도 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

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